广东省清远市人民政府办公室


印发清远市城市规划区土地开发储备实施办法（试行）的通知

清府办（2009）27号


清城区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《清远市城市规划区土地开发储备实施办法》（试行），经2009年5月18日市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照施行。实施过程中遇到的问题，请迳向市土地开发储备局反映。

二OO九年七月十三日
清远市城市规划区土地开发储备实施办法（试行）

第一章 总则

第一条 为加强城市规划区土地管理工作，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，确保土地资产保值、增值，合理利用土地，促进全市社会经济全面快速发展，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部、财政部、中国人民银行颁布的《土地储备管理办法》等相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的土地储备，是指市政府为实现调控土地市场、进行前期开发、储存，以备供应土地的行为。
本办法所称的土地开发，是指对储备土地进行基础设施建设的前期开发行为。
第三条 清远市城市规划区范围内的土地开发储备工作，适用本办法（市政府另有规定的除外）。
第四条 清远市土地开发储备局（下称市土地储备局）为市区土地储备机构，承办国有土地使用权收购、土地用途变更、储备、置换、开发整理、管理和土地收回、出让前期准备等工作。市政府实施土地统一征收、统一开发、统一出让，强化政府对土地一级市场的垄断和调控职能。
第五条 土地开发储备项目必须遵循符合国家产业政策、符合我市经济社会发展的需要、符合城市总体规划和土地利用总体规划的原则，处理好经济社会发展与严格保护耕地的关系，切实做到节约集约用地、科学用地、依法用地。
第六条 土地储备实行计划管理。市土地储备局根据经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况，征求国土资源、规划、财政、发展和改革等部门意见后，编制土地储备、出让、资金计划，报市政府常务会议审议通过后组织实施，并报上级国土部门备案。
第七条 储备的土地应用于符合城镇规划的建设项目。房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设，需要使用储备土地的，其土地使用权必须通过公开招标、拍卖和挂牌方式出让获得。公开招标、拍卖和挂牌交易的具体程序按照法规执行。
第八条 市人民政府统一领导、组织协调市区土地开发储备工作，并由市规划区建设用地审批小组（下称市用地审批小组）负责对市城市规划区内的土地储备开发项目进行审批。市财政、发展和改革、国土资源、建设、规划、林业、劳动和社会保障、房管、统计、土地储备、城区政府等有关部门和单位依据各自的职责，相互配合，确保土地储备工作顺利开展。

第二章 储备土地的范围和方式

第一节 储备土地的范围

第九条 下列国有土地应当纳入储备土地范围
（一）依法收回的国有土地。
（二）收购的土地。
（三）行使优先购买权而取得的土地。
（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地。
（五）其他依法取得的土地。

第二节 储备土地的方式

第十条 储备土地可采取下列方式：征收；收购；收回和置换。市土地储备局完成储备手续后由国土资源部门核发土地权属证书，土地纳入政府土地储备库管理。
第十一条 下列土地可通过无偿收回进行储备
（一）土地有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。
（二）因单位迁移、解散、撤销、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地。
（三）公路、铁路、机场、矿场等经依法核准报废的。
（四）超过土地出让合同约定的动工开发期限满2年或经依法办理开发手续的国有建设用地连续2年未建设使用的。
（五）查处土地违法案件收回的土地。
（六）无土地使用权人或者使用权人不明的土地。
（七）法律、法规规定可以无偿收回的其他土地。
第十二条 下列土地应当通过有偿收回进行储备
（一）因公共利益需要使用单位、个人正在使用的土地。
（二）因实施城市规划进行旧城区改建调整使用土地的。
（三）政府统一征收的新增建设用地（工业用地除外）。
（四）法律、法规规定应当有偿收回的其他土地。
第十三条 下列土地可以通过收购进行储备
（一）以出让方式取得土地使用权的权属人，其没有能力按合同约定开发且不具备转让、租赁条件的。
（二）土地使用权人向人民政府申请出让的。
（三）土地使用权人转让土地，人民政府依法享有优先购买权。
（四）土地使用权人申请变更用途的土地。
（五）其他可以依法收购的土地。

第三章 土地储备的程序

第一节 土地征收

第十四条 在土地利用总体规划确定的城市建设规划区内，为实施城市规划而占用土地的，纳入征收范围。
第十五条 市土地储备局按照当期土地储备计划组织开展征收工作。国土资源、规划、劳动和社会保障、储备、清城区政府及街镇等部门单位，做好土地征收相关工作。
（一）市土地储备局根据土地储备年度计划向市用地审批小组申请用地，委托具有资质的单位制作建设用地勘测定界报告，协助组织建设用地报批材料上报。
（二）市规划部门核发建设用地红线图，明确农民实业用地返还位置，并做好小区控规编制工作。
（三）清城区劳动和社会保障局与国土资源部门共同组织征地补偿安置和被征地农民养老保障听证，听证后两个部门共同形成落实社会养老保障措施的《听证会议记录》，报清城区人民政府。清城区国土资源部门按有关规定组织好申报材料送清城区劳动保障部门，清城区劳动和社会保障局核准无误后出具征地社会保障意见书，上报市劳动和社会保障局审核。
（四）国土部门根据土地储备年度计划，调配相应的耕地占补指标，负责编制建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案等“一书三方案”，发布征地（预）公告，组织有关方面召开征地听证会，对征地工作进行业务指导，并组织建设用地报批材料上报。
（五）城区人民政府负责征地工作的具体实施，负责征地补偿、拆迁等前期工作，土地及地上附着物补偿标准按省市有关政策执行。征收补偿协议由市土地储备局委托征地所在镇政府（街道办）与相关村小组及相关权利人签订。补偿款项经国土部门征地预存款账户转拨付给相关权利人。

第二节 土地收购

第十六条 收购土地按以下程序进行
（一）收购申请。单位或个人向市土地储备局提出土地收购申请并提供相关的资料。
（二）调查核实。根据单位或个人的收购申请，市土地储备局负责对拟收购土地的权属、现状、区域范围、土地面积、土地用途、地上附属物、抵押登记查封、土地规划、设计要点等情况向国土、规划、房管等部门进行调查核实。
（三）委托评估。市土地储备局根据调查核实情况，委托有资质的评估机构评估。
（四）拟定收购方案。市土地储备局根据调查核实情况及评估报告，拟定收购方案。
（五）方案报批。方案报国土资源部门审核后，送市用地审批小组批准。
（六）组织实施。收购方案批准后，由市土地储备局与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。按收购合同的约定，市土地储备局向原土地使用权人支付收购款，原土地使用权人交付土地，并共同向国土资源部门、房产部门申请权属变更登记手续。
（七）注销登记。土地使用权人在收到土地收购的定金或者约定费用后15日内，应当依法申请办理土地使用权注销登记手续；逾期不申请办理的，由市国土资源局报请市人民政府批准后，依法办理土地使用权注销登记手续，注销其土地使用权证书。
第十七条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容
（一）收购土地位置、面积、用途及权属依据。
（二）土地收购款及其支付方式和期限。
（三）交付土地的期限和方式。
（四）双方约定的其他权利义务。
（五）违约责任。
（六）纠纷的处理。

第三节 土地收回和置换

第十八条 依法收回土地按以下程序进行
（一）拟订方案。以收回方式储备国有土地的，由市土地储备局拟订国有土地使用权收回方案。
1．无偿收回的国有土地，不予补偿。
2．以有偿方式收回划拨土地使用权的，应当参照当地征收土地补偿标准，确定收购款项。
3．以有偿方式收回出让土地使用权的，根据使用土地年限和土地开发情况，确定收购款项。
4．建筑物、构筑物的收购。对收回土地涉及地上建筑物、构筑物的，对其所有人或者使用人按照城市房屋拆迁有关规定，按建筑物、构筑物的评估结果确定收购款予以补偿，但应当扣除依法不需补偿和已经补偿的土地使用权价款。
（二）方案审核。市土地储备局将国有土地使用权收回方案报国土资源部门；国土资源部门收到方案后，告知原土地使用者申诉权和应当享有的其他权利，要求听证的，举行听证会，根据听证会意见对收回方案予以审核。
（三）方案报批。市土地储备局将国土资源部门审核的国有土地使用权收回方案报市政府批准。
（四）发出土地使用权收回决定。国土资源部门根据市政府批准的方案，向土地使用权人发出土地使用权收回决定。
（五）收购款项支付。以有偿方式收回土地使用权的，市土地储备局应当自土地使用权收回通知下达后30日内，与原土地使用权人签订土地使用权收购协议。按收购协议支付收购款给原土地使用权人。
（六）注销登记。以无偿方式收回土地使用权的，国土资源部门应当在下达土地使用权收回通知的同时，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书；以有偿方式收回土地使用权的，国土资源部门应当在市土地储备局与原土地使用权人签订土地使用权收购协议后，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书。
第十九条 经确认为闲置土地的，按《清远市区闲置土地管理办法》（清府〔2006〕112号）办理。
第二十条 土地置换工作经市政府批准后，由市土地储备局参照土地收购程序，负责与原土地使用权人签订土地置换合同书，并共同向国土资源部门、房产管理部门申请权属变更登记手续。

第四章 储备土地的管理和出让

第一节 储备土地的管理

第二十一条 市土地储备局负责对储备土地进行日常管理。
第二十二条 市土地储备局可对储备土地进行前期开发利用。
（一）前期开发。储备土地出让前，完成储备土地地上建筑及附属物的拆迁、道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等前期开发工作。开发工程按照建设工程招投标管理规定管理。
（二）土地利用。储备土地暂不出让时，由市土地储备局提出申请，经相关部门批准后，将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押。在储备土地上建设临时建筑，应当按照有关规定办理审批手续。
（三）抵押融资。经市政府批准后，储备土地可用于抵押融资。

第二节 储备土地的出让

第二十三条 纳入储备用地的土地，市土地储备局应严格执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的相关规定，委托市土地交易中心进行挂牌出让。
第二十四条 出让方案的拟定。市土地储备局根据规划、国土、财政等相关部门意见，委托评估机构进行出让价格评估，拟定出让方案。
第二十五条 市土地储备局拟定的出让方案经国土部门审核后，报市用地审批小组审批。
第二十六条 市土地交易中心组织实施招拍挂出让土地工作。确定受让人后，由国土资源部门签订土地出让合同。地价款（包括报名竞买保证金）划入市财政局专户。
第二十七条 经批准同意用途改变为经营性用地的土地，土地出让后与原土地使用权人分成的土地出让溢价按市政府有关规定执行。

第五章 资金管理

第二十八条 储备土地所需的资金可以通过财政拨款、储备土地抵押贷款等方式筹集。
第二十九条 土地出让金、土地成本核定和返还、土地储备资金管理根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）和《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）等规定执行，有关细则另行发布。

第六章 监督管理

第三十条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从收购储备的，由市政府按有关法律法规的规定进行处理。
第三十一条 对纳入土地储备范围的土地，应严格执行本实施办法。
第三十二条 各职能部门工作人员应当认真履行职责。玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章　附则

第三十三条 本办法由市国土资源局、市财政局、市土地储备局负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行，过去市有关文件规定与本办法不一致的，以本办法为准。

审计署


中华人民共和国审计署令

第５号

《审计机关审计重要性与审计风险评价准则》、《审计机关分析性复核准则》、《审计机关内部控制测评准则》、《审计机关审计抽样准则》和《审计机关审计事项评价准则》已经2003年11月25日审计署审计长会议通过，现予发布，自2004年2月1日起施行。


　　　　审计长 李金华
　 二○○三年十二月十五日



审计机关审计重要性与审计风险评价准则

第一条 为了规范审计人员运用审计重要性、评估审计风险的行为，保证审计工作质量，根据《中华人民共和国国家审计基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称审计重要性（以下简称重要性）是指被审计单位财政收支、财务收支及相关会计信息错弊的严重程度，该错弊未被揭露足以影响信息使用者的判断或决策以及审计目标的实现。
第三条 对重要性水平的评估是审计人员的一种专业判断。审计人员在确定审计步骤的性质、时间和范围以及评价审计结果时，应当合理运用重要性原则。
重要性水平的表现形式是金额额度。
第四条 审计人员在确定重要性水平时，应当从金额和性质两个方面综合评估总体及总体各组成部分错弊的严重程度。
相同性质的小金额错弊的累计可能会对总体或总体有关组成部分的重要性水平产生影响，审计人员对此应当予以关注。
第五条 审计人员在确定重要性水平时应当充分考虑审计目的、信息使用者的需要和其所关注的事项。
第六条 审计人员在编制审计实施方案时，应当确定审计项目中的重要性水平，以决定审计测试的性质、时间和范围；在审计报告阶段，应当将审计发现的错弊及推断错弊金额与重要性水平进行比较，以评价审计结果，作出审计结论。
第七条 审计人员在判断重要性水平时应当利用专业知识和经验并考虑下列因素的影响：
（一）国家有关法律法规的要求；
（二）审计目的；
（三）信息使用者的要求；
（四）被审计单位的性质和业务规模；
（五）被审计单位的内部控制和业务风险水平；
（六）财政收支、财务收支的性质、金额、项目间的相互关系以及变动趋势等。
第八条 重要性水平的高低会影响审计工作量。重要性水平越低，所需的审计证据越多，审计工作量也越大。审计人员应当保持应有的职业谨慎，依照重要性水平来确定所应收集的审计证据的数量。
第九条 审计机关应当根据本机关及所处环境等实际情况，制定有关确定重要性的判断基础和比率的标准。审计人员应当合理选用重要性水平的判断基础和比率。
判断基础通常可以采用预算收入或支出总额、投资总额、资产总额、净资产、费用总额、营业收入总额、净利润等指标。
审计机关规定重要性比率的范围，审计人员在对审计项目进行分析判断后，在审计机关规定的范围内确定具体的比率。
第十条 在评价审计结果时对重要性水平的考虑可能与制定审计实施方案时考虑的重要性水平不同。如果前者大大低于后者，审计人员应当重新评估所执行的审计测试是否充分。
第十一条 在评价审计结果时，审计人员应当将已发现错弊及推断错弊金额与重要性水平进行比较，以决定是否扩大实质性测试范围或决定是否在审计报告中反映以及如何作出审计评价意见。
第十二条 审计风险是指被审计单位的财政收支、财务收支存在重大错弊而审计人员没有发现，作出不恰当审计结论的可能性。
审计风险由固有风险、控制风险和检查风险构成。
第十三条 审计人员应当保持应有的职业谨慎，合理运用专业判断，对审计风险进行评估，并采取相应的审计测试措施，以将审计风险降低至可接受的程度。
第十四条 评估审计风险的步骤是：
（一）在编制审计实施方案时确定可以接受的审计风险水平；
（二）通过对被审计单位的调查了解评估固有风险水平；
（三）通过对内部控制的测评评估控制风险水平；
（四）利用风险模型计算检查风险水平，并据此确定审计测试的范围和工作量。
第十五条 固有风险是假设在没有内部控制的情况下，被审计单位的业务和相应的会计处理发生差错的可能性。
固有风险与被审计单位的管理及其环境，以及该类会计事项或业务的性质有关。
审计人员在评估固有风险时应当考虑下列因素：
（一）被审计单位的管理水平，包括管理人员的诚信和能力；
（二）管理人员和财会人员的异常变动情况；
（三）被审计单位的业务性质；
（四）与被审计单位有关的法律法规的调整变化情况；
（五）影响被审计单位所在部门或行业的环境因素；
（六）会计人员进行会计处理时专业判断的幅度范围；
（七）需要利用外部专家工作予以佐证的重要交易事项的复杂程度；
（八）是否存在容易损失或被挪用的资产；
（九）是否属于容易发生差错的业务领域；
（十）在会计期间，特别是临近会计期末时，发生的异常或复杂的会计处理情况；
（十一）以前年度审计的结果等。
第十六条 控制风险是指被审计单位的业务和相应的会计处理发生差错不能被内部控制防止或纠正的可能性。
审计人员在对内部控制进行初步测评后，应当对各主要业务和会计领域的控制风险作出初步评估。控制风险与内部控制的健全性和有效性有关。
评估控制风险应当考虑下列因素：
（一）相关的内部控制是否建立；
（二）经济业务以及相关控制手续的执行是否及时和有效；
（三）经济业务及各控制环节是否由合格的人员执行；
（四）业务活动的记录是否完整；
（五）业务处理程序是否独立；
（六）关键点控制是否存在；
（七）控制目标是否满足；
（八）控制系统是否有效地运行，各项控制是否充分发挥作用等。
第十七条 出现下列情况之一时，审计人员应当将控制风险确定为高风险：
（一）被审计单位的内部控制薄弱；
（二）审计人员无法对内部控制的有效性作出评价；
（三）审计人员不准备进行符合性测试。
第十八条 审计人员对被审计单位相关的内部控制进行初步测评后，认为其能够防止、发现或纠正重要错弊，且准备进行符合性测试时，不应当将控制风险评估为高水平。
第十九条 初步评估的控制风险水平越低，就需获得越多的关于内部控制健全和有效的证据。
第二十条 审计人员在现场审计结束前，应当根据实质性测试结果和其他审计结果对控制风险进行最终评估。如评估结果高于初步评估的控制风险水平，应当考虑追加相应的审计测试。
第二十一条 固有风险和控制风险相互联系，审计人员应当将两者进行综合评估，并据以作为评估检查风险的基础。
第二十二条 检查风险是指审计人员进行实质性测试不能发现被审计单位存在的差错的可能性。
检查风险水平与实质性测试的工作量直接相关，可接受的检查风险越低，实质性测试的工作量越大。审计人员应当根据所评估的固有风险和控制风险来确定检查风险，并以此决定实质性测试的数量。
第二十三条 固有风险和控制风险不能由审计人员所控制，但审计人员可以对其进行评估，并通过设计相应的检查措施，调整检查风险的水平，以使审计风险降低到可以接受的程度。
第二十四条 审计执行期间审计风险的评估发生变化时，审计人员应当重新分析审计风险是否在最初审计方案确定的水平之内。如果审计风险超出可以接受的水平，就需要执行追加的审计测试。
第二十五条 重要性和审计风险之间存在反向的关系，重要性水平越低，审计风险越高。审计人员在确定实质性测试的性质、范围和时间时必须注意到这一关系，并根据情况的变化进行调整。
第二十六条 审计人员在进行审计抽样时，应当利用所确定的重要性水平和对审计风险的评价结果，以计算样本量。
第二十七条 审计人员确定重要性水平和评估审计风险时，应当编制审计日记。
第二十八条 本准则由审计署负责解释。
第二十九条 本准则自2004年2月1日起施行。