是不定期租赁还是定期租赁？——与左志平老师讨论

姜成慧

[原文如下]
案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。
2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同，
双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

[本人观点]
左老师的观点我总结为：合同法的总则与分则存在着矛盾之处，分则效力要低于总则的效力，因此应适用总则之规定，判定房屋租赁为定期租赁。

个人认为左老师的观点存在如下两点不妥之处：第一，分则效力并非低于总则的效力。合同法第八章第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”从此条可看出，只有在分则中没有规定的合同才可适用总则的规定，在适用上应以分则为先，而后考虑总则。因此，总则效力高于分则一说于法律规定矛盾，应为错误。第二，合同法总则第三十六条与分则第二百一十五条并不矛盾。总则第三十六条主要解决的是合同是否成立的问题，如果一方已经履行了主要义务而对方仅以没有签定书面合同为由申请法院判定合同无效进而再解决缔约过失责任、再恢复原状，不利于保护交易的安全也不符合效率原则。分则第二百一十五条主要解决的是合同成立后的性质问题，是定期租赁还是不定期租赁都是在合同成立的基础上而言的。此两条法律条文在内容上并无矛盾之处。

综上，我认为双方间的合同是有效成立的，合同的性质为不定期租赁。A公司可以随时要求解除合同关系，但必须给予B公司必要的准备时间，并且，A、B两公司应对双方未签定书面的租赁合同按各自的过错承担缔约过失责任。



民事法律关系概述

王海宏


　　一、民事法律关系的概念
　　在社会生活中，人与人之间必然发生各种类型的社会关系。民事法律关系，即民法规定的人与人之间的关系，是民法的基本概念，民事法律关系是整个民法逻辑体系展开与构建的基础。民法学在一定意义上就是民事法律关系之学，以研究民事法律关系的各项要素以及民事法律关系的变动为主要内容。
　　民事法律关系是由民事法律规范调整所形成的以民事权利和民事义务为核心内容的社会关系，是民民调整的平等主体之间的财产关系和人身关系在法律上的表现。在社会生活中，个人和组织为了满足自身的各种需要，必须从事社会经济活动，相互之间要发生种咱社会关系。为了使社会关系的确立和发展和谐有序，国家运用各种法律来调整社会关系，从而使受法律调整的社会关系获得了法律关系的性质。由于调整各种社会关系的汗臭录同，所形成的法律关系也不所不同。民事法律关系是法律关系的一种，是现代社会中最重的一类法律关系，属于私法关系。民法组织社会秩序功能的实现主要就依赖对民事法律关系的调整。
　　由玮法自身功能的局限，以及实际的社会生活中，平等主体之间的的社会关系无限丰富多样，民法所调整的只能是平等主体的个人和组织间的一部分社会关系。这意味着，平等主体间的社会关系与民事法律关系之间并非一一对一度打天下。民事法律关系并非是在地描述此类实际的社会关系，恰 恰相反，它们中间只非常有限的一部分会被民法反映、表述为民事法律关系。民事法律关系是“对一部分现实生活的撷取。生活关系是一个连续同一体，而我们正是从这一连续同一体中取出一部分来，对其进行法律观察”。一言以蔽之，民事法律关系构造了一个没于“生活世界”的“民法世界”。
　　平等主体之间的哪些社会关系会成为民事法律关系？这是民法上的价值判断问题。从立法的角度观察，它关系到我们社会生活法律化和程度，需要立法者经由法律认可的表决程序作出决定。从司法的角度观察，只有平等主体之意在人有可诉性的社会关系，才是民事法律关系。这里所谓可诉性，是指法院会对此类社会关系中发生的纠纷立案进行处理。例如在现实生活中，甲出于表达朋友情谊的目的请乙吃饭，却未能信守许诺，乙起诉要求甲承担违约责任，法院之所以通常不受理此类案件，就是因为至少在今天的价值取向看来，甲和乙之间并不存在具有民事法律关系，在审判实践中，需要法官从层的规范目的出发经由法律认可的表决程序进行价值判断。


北安市人民法院　韩召峰