江西省人大常委会


南昌市城市房地产抵押管理条例
江西省人大常委会


（1996年9月26日江西省南昌市第十届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 1996年10月19日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 1996年11月5日公布施行）


第一条 为了加强城市房地产抵押管理，维护房地产抵押市场秩序，保障房地产抵押当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押，实施房地产抵押管理，必须遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产抵押，是指债务人或者第三人以其依法取得的房屋所有权或者有限产权连同该房屋占用范围内的土地使用权以不转移占有方式向债权人提供债务履行担保的行为。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。
第四条 房地产抵押活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条 房地产抵押实行登记制度。房地产抵押合同自登记之日起生效。
第六条 市或者县人民政府房产管理部门（以下简称房产管理部门）是同级人民政府房地产抵押登记工作的主管部门，对房地产抵押登记实行统一管理。
市或者县人民政府土地管理、国有资产管理、物价、财政、工商行政管理和税务等部门，应当按照各自的职责，配合做好房地产抵押的管理工作，依法对房地产抵押施行监督检查。
第七条 依法取得的房屋所有权或者有限产权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
房屋所有权或者有限产权与该房屋占用范围内的土地使用权，不得单独设定抵押权。
第八条 抵押人所担保的债权，不得超过其抵押的房地产价值。
房地产抵押后，该房地产价值大于所担保的债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第九条 以有限产权的房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出房屋所有权人原出资的比例，并必须符合国家、省和本市有关房屋有限产权管理的规定。
第十条 以按份共有房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出抵押人依法所享有的份额。
以共同共有房地产设定抵押权的，必须经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。
第十一条 企业以其所有的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超出企业依法取得的土地使用权的终止期限。

第十二条 有下列情况之一的房地产，不得设定抵押权：
（一）权属有争议的；
（二）已建成的房屋未依法登记领取《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的；
（三）《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》载明的权利人不一致的；
（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（五）用于教育、文化、卫生、体育等公益事业和水利、电力、市政等公用设施的；
（六）列为文物保护的；
（七）公有住房已出租的；
（八）商品房已被预售的；
（九）市或者县人民政府批准拆迁范围内的；
（十）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（十一）法律、法规规定不得设定抵押权的。
第十三条 房地产抵押，当事人必须签订书面抵押合同。
抵押合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名、住所或者名称、驻址；
（二）抵押房地产坐落、类型、结构、面积、价值、所有权属、使用权属、权证编号；
（三）抵押房地产担保的债务款额和期限；
（四）抵押房地产意外毁损或者灭失的责任；
（五）违约责任；
（六）抵押合同消灭的条件；
（七）当事人争议解决方式；
（八）当事人约定的其他事项；
（九）抵押合同签订的时间与地点。
第十四条 订立房地产抵押合同时，当事人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押房地产的所有权、使用权转移为债权人所有。
第十五条 房地产抵押，当事人应当向房产管理部门办理房地产抵押登记。
办理房地产抵押登记，应当提供下列文件：
（一）主合同和抵押合同；
（二）《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；
（三）抵押人合法证明。
第十六条 下列房地产抵押登记，当事人除提交本条例第十五条第二款规定提交的文件外，还应当提交相应的证明文件：
（一）抵押以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当提交土地管理部门的批准文件；
（二）抵押市区房产管理部门经营管理的房地产，应当提交市房产管理部门的批准文件；
（三）抵押单位所有的房地产，应当提交其主管部门的批准文件，属于国有资产的还应当提交国有资产管理部门的批准文件；
（四）抵押集体所有制企业的房地产，应当提交经企业职工代表大会或者职工大会批准的文件；
（五）抵押股份制企业的房地产，应当提交经股东会议或者董事会会议批准的文件（企业章程另有规定的除外）；
（六）抵押国有独资企业中国家授予其经营管理的房地产，应当提交国家授权投资机构或者国家授权部门的批准文件；
（七）抵押未建成的拆迁安置房，应当提交原房屋所有权证明和经公证的拆迁安置合同书。
第十七条 房地产抵押登记，按照下列程序办理：
（一）当事人按照第十三条规定签订书面抵押合同；
（二）当事人持本条例第十五条和第十六条规定的证明文件，向房产管理部门申请办理抵押登记；
（三）房产管理部门对抵押房地产是否符合抵押条件进行审查，并在受理之日起10日内书面答复当事人；
（四）对符合抵押条件的房地产，当事人可以委托依法设立的房地产价格评估机构进行价格评估；
（五）房产管理部门在抵押合同上签注编号、日期，加盖登记专用章，核发《房屋他项权证》，并在《房屋所有权证》上核签抵押注记。
《房屋他项权证》由抵押权人持有，经抵押注记的《房屋所有权证》由抵押人持有。
第十八条 房产管理部门登记的资料，应当允许当事人或者相关机构查阅、抄录或者复印。
第十九条 抵押人将已出租的房屋抵押的，应当将租赁情况书面告知抵押权人，并将抵押情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
房地产抵押期间，因租赁期满需要签订新的租赁合同的，必须经抵押权人同意。
已出租的房屋，因履行担保债权而变更产权人，变更后的产权人继续出租该房屋的，原承租人在同等条件下有优先承租权。
第二十条 抵押期间，抵押人转让已抵押的房地产，应当书面通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
房地产转让价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让。
第二十一条 抵押人的行为致使抵押房地产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，恢复抵押房地产的价值。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
第二十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
第二十三条 因国家建设需要致使抵押房屋灭失的，设定的抵押权随即终止，由债务人履行债务或者依法另行设定抵押权。
第二十四条 债务人履行债务完毕，因该债务担保签订的房地产抵押合同随即消灭，抵押权人应当将《房屋他项权证》交还抵押人。
抵押人应当在合同消灭15日内，持履行债务的凭证和《房屋他项权证》以及经抵押注记的《房屋所有权证》到房产管理部门办理抵押注销手续。
第二十五条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或者以拍卖抵押房地产的款额受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押房地产折价或者拍卖后，其款额超过债务的部分归抵押人所有，不足的由债务人清偿。
第二十六条 处分抵押房地产所得的款额，依照下列顺序分配：
（一）支付处分房地产时应当交纳的费用；
（二）扣缴处分房地产后应当交纳的税费；
（三）设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，向土地管理部门交纳土地使用权出让金或者土地收益的款额；
（四）支付抵押人的债务和抵押合同约定的其他款项，同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序支付；
（五）剩余款额交还抵押人。
处分房地产所得的款额不足以履行债务和抵押合同约定的其他款项时，抵押权人可以向抵押人另行追偿。
第二十七条 违反本条例，未办理房地产抵押登记的，抵押合同无效，由此造成损失的，由责任方负责赔偿。
第二十八条 进行房地产抵押，当事人应当履行抵押合同约定的义务。因违约给对方造成损失的，责任方应当承担赔偿责任。
第二十九条 抵押人隐瞒本条例第十二条第（一）项、第（四）项、第（十）项规定情况的，应当承担由此产生的法律责任。
第三十条 房地产抵押期间，抵押人擅自将抵押的房地产出租、转让或者以其他方式处分的，其行为无效。
第三十一条 房产管理部门违反本条第十七条规定，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产抵押管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 房地产价格评估机构评估失误，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产价格评估机构对署名的评估人员可以进行追偿。
第三十三条 房产管理部门在办理房地产抵押登记时，其收费项目和标准必须按照国家和省人民政府财政、物价部门批准的执行。
第三十四条 在本市其他国有土地范围内从事房地产抵押，实施房地产抵押管理，参照本条例执行。
以地上无定着物的土地使用权抵押的，由当事人向核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。
第三十五条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第三十六条 本条例自公布之日起施行。



1996年11月5日
国有资产管理局等


国家国有资产管理局、国家计划委员会、国家体改委、国务院经贸办公室关于印发国家试点企业集团国有资产授权经营的实施办法（试行）的通知
1992年9月11日，国家国有资产管理局等

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据国务院批转国家计委、国家体改委、国务院生产办公室《关于选择一批大型企业集团进行试点请示的通知》（国发〔1991〕71号）精神，我们制定了《关于国家试点企业集团国有资产授权经营的实施办法（试行）》，现发给你们，请遵照执行。
企业集团国有资产授权经营工作，是通过建立资产纽带巩固和发展企业集团的重要措施，应分期分批展开。经商定，第一批实施国有资产授权经营的企业集团有：东风汽车集团，东方电气集团，中国重型汽车集团，第一汽车集团，中国五矿集团，天津渤海化工集团，贵州航空工业集团。第一批试点要结合国有资产管理体制的改革，探索企业集团资产经营和产权管理的道路，取得经验后，逐步扩大实施范围。

附：关于国家试点企业集团国有资产授权经营的实施办法（试行）
第一条 根据国务院批转的《关于选择一批大型企业集团进行试点请示的通知》，特制定本办法。
第二条 本办法适用于经国家批准试点的企业集团。按照分期、分批的原则，逐步扩大试行范围。参加国有资产授权经营试点，由企业集团核心企业提出申请，报国务院经贸办、国家体改委、国家计委和国家国有资产管理局审定。
第三条 国有资产授权经营是指由国有资产管理部门将企业集团中紧密层企业的国有资产统一授权给核心企业（集团公司，下同）经营和管理，建立核心企业与紧密层企业之间的产权纽带，增强集团凝聚力，使紧密层企业成为核心企业的全资子公司或控股子公司，发挥整体优势。
第四条 授权经营试点工作由国家国有资产管理局商有关综合部门、行业主管部门和地方政府组织实施。
第五条 国有资产授权经营的授权方为国有资产管理部门。
授权方以国有资产所有权专职管理部门身份进行授权。授权方负责：
1、审批企业集团国有资产授权经营试点方案。
2、决定列入授权范围的紧密层企业名单，核定试点企业集团核心企业、紧密层企业和其它成员企业占用的国有资产价值量，确认核心企业在紧密层企业（全资子公司、控股子公司）和其他成员企业（参股、关联公司）中应拥有的产权（股权），以使核心企业对上述国有资产实行统一经营，在试点企业集团内部形成和强化资产联结纽带。
3、审批企业集团涉及授权范围的重大事项。
4、会同有关部门检查、监督、考核企业集团核心企业经营管理授权范围内国有资产的业绩，提出奖惩建议。对于经营不善，未达到试点方案预期目标，造成国有资产损失的，可提出改进要求，直至停止授权。
5、与有关方面进行协调，为企业集团授权经营试点和改革发展创造必要的条件。
第六条 本办法中被授权方是指企业集团的核心企业。
被授权方负责：
1、提出企业集团国有资产授权经营的试点方案，包括拟列入授权范围的紧密层企业名单。
2、依法经营授权范围内的国有资产，统一对国有资产管理部门负责授权范围内国有资产的保值和增殖。
3、决定集团公司和全资子公司的经营方式，参与决定控股子公司的经营方式；根据集团整体发展的要求，统一决定授权范围内国有资产的配置和管理办法，及企业组织结构和领导体制；就涉及授权范围的兼并、合并、股份制改组、资产交易和产权（股权）转让等事项作出决定，或提出方案报批。
4、接受授权方保障国有资产权益的监督、指导和政府综合部门、主管部门宏观调控的指导，并定期报告企业集团经营和发展情况。
第七条 为保证核心企业运用授权实现集团经营，发挥整体优势，试点企业集团应依据核心企业对紧密层企业及其它成员企业持有的产权（股权）建立母子公司关系，实行规范化的产权（股权）管理。
集团公司（核心企业）可以实行董事会制（或管委会制，下同）。
企业集团内部有四种产权管理形式：
1、对于集团公司直接占用的国有资产，集团公司董事会直接进行重大经营决策，委聘经理进行日常经营管理。
2、对于具备独立法人地位、但由集团公司拥有全部产权（股权）的全资子公司，由集团公司委任的子公司董事会或经理人员，按照统一决策实施经营管理。
3、对于集团公司只拥有部分产权（股权）、具备独立法人地位的控股子公司和参股关联公司，集团公司董事会按照所持股份比例委任直派董事参加其董事会工作；如被持股公司为公开发行股票、公众持股的股份有限公司，或设立股东会的有限责任公司，则派员出席其股东会并依持股比例行使表决权，选举董事会，以此控制或参与其经营决策，保障国有股权的正当权益。各级子公司均不得反向持股，即不得持有集团母公司的股份，以防止产权关系混乱。
4、对于集团公司所属二级以下子公司及交叉持股公司，集团公司董事会可比照上述诸种方式直接或间接控制或参与其经营决策。
第八条 企业集团国有资产授权经营试点方案审批程序：
1、由企业集团核心企业提出试点方案，报送国家国有资产管理局或地方国有资产管理部门，同时报送核心企业隶属的主管部门或地方政府，抄送有关紧密层企业（或其他成员企业）隶属的主管部门或地方政府。
试点方案的内容包括：
（1）核心企业基本情况，拟列入授权范围的紧密层企业基本情况，国有资产的数额、分布、结构，并附资金平衡表（资产负债表）、利润表等财务报表。
（2）要求授权经营的理由，实现资产联结的具体途径和形式；与有关紧密层企业及其上级单位协商的情况和结果。
（3）企业集团内部的资产经营方式。
（4）统一经营管理授权范围内国有资产的方案和预期将达到的目标。
（5）其他有关事项。
2、国有资产管理部门商有关主管部门和地方政府后，审定试点方案。
凡涉及企业兼并或资产有偿转让的，应依照有关规定进行资产评估，采用现金购买资产、现金购买股权、股权交换资产、股权交换股权等方式确认核心企业对紧密层企业或其他成员企业的持股或产权辖属关系。
凡涉及产权界定或产权划转的，应依照有关规定加以界定或划转。
凡办理过计划、人事、财务、劳动工资等划转手续，已由集团公司统一管理的紧密层企业，其资产视同为已一并划转；未办理国有资产划转手续的，可补办手续。
3、国有资产管理部门行文或与有关部门联合发文批复上述试点方案，明确授权范围、形式和责任。批件抄送有关综合部门、主管部门和地方政府。
第九条 本实施办法由国家国有资产管理局负责解释。