开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。

浙江省人民政府


浙江省文化馆管理办法

浙江省人民政府令第262号
　　

　　《浙江省文化馆管理办法》已经省人民政府第36次常务会议审议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　
　　 省长
　　 二○○九年八月十七日

　　 （此件公开发布）

　　

　　浙江省文化馆管理办法

　　第一章总则
　　第一条为加强文化馆的建设和管理，促进群众文化事业的发展，保障公民基本文化权益，提高公民文化素质，根据《公共文化体育设施条例》及其他有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条本办法所称文化馆，是指政府设立、向公众开放，组织开展、指导、辅导、研究群众文化艺术活动，并提供公共文化产品和公共文化服务的公益性文化事业机构，包括省、市文化馆(群众艺术馆)和县（市、区）文化馆。
　　第三条本办法适用于本省行政区域内文化馆的设立、规划、建设、使用及监督、管理。
　　第四条文化馆工作应当坚持为人民服务、为社会主义服务的方向，坚持百花齐放、百家争鸣的方针，促进先进文化发展，传播有益于经济发展和社会进步的科学文化知识，丰富公众的精神文化生活。
　　第五条县级以上人民政府应当加强对文化馆工作的领导，将文化馆发展纳入国民经济和社会发展规划，督促下级人民政府和有关部门履行文化馆建设和监督管理职责。
　　第六条县级以上人民政府文化行政管理部门主管本行政区域内的文化馆工作。
　　发展和改革、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、财政、规划、价格、国土资源、公安、教育、新闻出版、经济和信息化、广播电影电视等有关部门，应当按照各自职责做好文化馆的相关工作。
　　第二章建设与经费
　　第七条县级以上人民政府按照行政区域分级设立文化馆。
　　第八条县级以上人民政府应当将文化馆的建设纳入城市总体规划，按照本地区人口状况、经济社会发展需要，确定文化馆建设的布局和规模，保证文化馆建设用地的需要。
　　第九条文化馆的新建、改建、扩建应当符合文化馆建设标准；建设选址应当符合人口集中、交通便利的原则；馆舍设计应当符合实用、安全、科学、美观等要求，并采取无障碍措施，方便残疾人使用。
　　第十条县级以上人民政府应当将文化馆发展所需经费列入财政预算；扶持边远地区、欠发达地区、少数民族地区文化馆的发展。
　　鼓励单位、个人向文化馆捐赠资金、设施、设备。
　　第十一条任何单位、个人不得损毁、侵占文化馆的设施、设备。
　　因基本建设和城市改造确需占用文化馆用地和馆舍的，应当征得上一级人民政府文化行政管理部门同意，报上一级人民政府批准；并按照有关法律、法规规定的原则、程序择地重建。
　　第三章职责与服务
　　第十二条文化馆应当开展下列公益性群众文化艺术活动：
　　（一）组织开展群众文化艺术创作、表演和展览等活动；
　　（二）收集、整理、研究民族民间艺术，合理开发、利用民族民间艺术资源；
　　（三）组织开展群众文化艺术调查研究，编撰群众文化艺术书刊、资料，建立、健全群众文化艺术信息网络；
　　（四）组织开展群众文化艺术交流；
　　（五）组织开展群众文化艺术培训和群众文化艺术队伍、骨干的辅导，为基层文化机构提供文化艺术配送服务。
　　文化馆应当加强对乡镇、街道综合文化站工作的指导，促进基层群众文化艺术活动的开展。
　　第十三条文化馆应当公示其服务内容，为公众提供规范、良好的服务，开展多种形式、文明健康的公益性群众文化艺术活动。
　　第十四条文化馆的开放时间每天不得少于8小时。
　　文化馆确定开放时间，应当与当地公众的工作时间、学习时间适当错开；国家法定节假日和学校寒暑假期间，应当适当延长开放时间。
　　文化馆的开放时间应当公示；因特殊情况确需变更开放时间或者暂时停止开放的，应当提前7日向公众公示。
　　第十五条文化馆向公众提供展览、群众文艺演出、书刊阅览服务的，应当免费。
　　文化馆向公众提供前款规定以外的群众文化艺术服务的，可以适当收取成本费，但对老年人、残疾人、未成年人应当免费或者优惠。收费项目和标准，由县级以上人民政府价格行政主管部门制定。
　　文化馆的群众文化艺术服务收入，应当用于文化馆设施、设备的维护、管理和事业发展，不得挪作他用。
　　文化馆的设施、设备不得擅自出租；因举办展览、演出、培训等群众文化艺术活动需要出租的，须经同级文化行政管理部门同意和财政部门批准。出租收入按有关规定管理。
　　第十六条文化馆应当建立健全安全管理制度，依法配备安全保护设施、人员，保证文化馆设施完好，确保公众安全。
　　公众在文化馆进行群众文化艺术活动时，应当遵守公共秩序，爱护文化馆的设施、设备。
　　第四章人员与管理
　　第十七条文化馆实行馆长负责制。文化馆的重大事项应当经馆务会议讨论决定。
　　文化馆馆长应当由具有相应专业知识和管理能力的人员担任。文化馆馆长由本级文化行政管理部门聘任或者任命。
　　第十八条文化馆应当配备与其工作职责相适应的专业技术人员和管理人员。文化馆的文化艺术专业技术人员占全馆人员的比例不得少于75%。
　　文化馆的专业技术人员和管理人员应当具有大专以上文化程度和相应的专业知识；确有艺术专业特长的人员，经文化行政管理部门考核合格，可以不受学历限制。
　　文化馆工作人员实行聘用制，专业技术人员实行专业技术职务聘任制。
　　县级以上人民政府文化行政管理部门应当加强对文化馆专业技术人员、管理人员的业务培训和考核。
　　第十九条文化馆应当建立健全各项规章制度，加强内部管理，落实岗位责任制，提高工作质量和效率。
　　第二十条县级以上人民政府文化行政管理部门应当加强对文化馆的监督和指导，督促文化馆履行工作职责，提高文化馆开展公益性群众文化艺术活动的能力和水平。
　　省文化行政管理部门应当会同发展和改革、财政、住房和城乡建设、规划、国土资源、人力资源和社会保障等有关部门，定期对文化馆的设施建设、人员配备、资金使用、服务质量等文化馆发展情况进行考核评估。具体办法由省文化行政管理部门会同省有关部门制定。
　　第五章法律责任
　　第二十一条违反本办法规定的行为，有关法律、法规、规章已有行政处罚规定的，从其规定。
　　第二十二条文化馆有下列情形之一的，由县级以上人民政府文化行政管理部门责令限期改正；造成严重后果的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
　　（一）未按照规定的最低时限对公众开放的；
　　（二）未公示服务内容、开放时间等事项的；
　　（三）未按照本办法规定向公众提供免费服务的；
　　（四）未建立健全安全管理及其他内部管理制度的。
　　第二十三条文化馆有下列情形之一的，由县级以上人民政府文化行政管理部门责令限期改正；对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
　　（一）文化活动内容不健康，造成不良社会影响的；
　　（二）开展与文化馆设施功能、用途不相适应的服务活动的；
　　（三）违反本办法规定收取服务成本费，或者挪用服务收入的；
　　（四）违反本办法规定出租设施、设备的。
　　文化馆有前款第（二）项、第（四）项情形的，由县级以上人民政府文化行政管理部门责令限期改正，没收违法所得；违法所得5000元以上的，并处违法所得2倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得5000元以下的，可以处1万元以下的罚款。
　　第二十四条县级以上人民政府文化行政管理部门和其他有关部门不依法履行职责或者发现违法行为不依法查处的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，由有权机关依法给予处分。
　　第二十五条违反本办法规定的行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章附则
　　第二十六条各级工会、共青团、妇联等组织举办的用于开展群众文化艺术活动的机构的管理，参照本办法有关规定执行。
　　第二十七条本办法自2009年10月1日起施行。