理性看待城中村改造

田冲


案例：2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子，当时的价格是1900元/平米，真是诱人的可以。他本人去看过现房，户型不错、房屋质量也挺好，只是开发商说不能办理房产证，自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”，看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家，刘先生也怦然心动！于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房！就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候，房屋出现了裂痕，而且越来越大，在找村委会协商无果的情况下，他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗？就算敢住，作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘，何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟：不要光图便宜，报有侥幸心理，终究吃亏的还是自己！
一、城中村改造项目的现状：
1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（1）有１００万元以上的注册资本；
（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。
（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。
（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩，都给房地产市场的调控带来障碍：使得给过热的房产市场降温不好把握温度，刺激萎靡的市场拿不准火候！
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先，城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的，我们得承认这种现状。
其次，大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题，短期内很难改变！但是，大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时，也带来的巨大的风险！
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的，再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下，城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用？要办理房产证就要补交上述的税费，最终的价格一目了然！
试作如下比较：
（1）合法项目的成本费用：土地费用，包括土地使用权出让金、土地出让契税；建安费用；前期费用，包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费；配套费用，包括住宅配套费用 、大市政配套费；其它费用，包括管理费用、销售推广费、不可预见费用；营业税费，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费；融资成本，包括：a、土地使用权取得费附加 ：国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费：方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费（市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、）、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格！
（2）城中村改造项目的成本费用：只有与施工有关的费用和建筑材料成本，再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到，税金更无从谈起，而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证，以上的费用必须补交，也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高！
这之间的差额之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造项目的合法性！不能一概而论，说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋，这恰恰是一个很大的反差，反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈，买房子一定要买五证齐全的房子，有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证，才会有保障，而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人，从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念，这是一个法律实施的过程，同样也是一个文化变迁和文明进步的过程，不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的，传统的道德性违法（例如：杀人、放火、抢劫等）大家是不能接受的，但是行政性违法（例如：走私、偷税等包括建设违法项目）社会大众还是可以容忍的！这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现！传统的法不治众观念深入人心，大家会想：“这么多人买城中村的房子，政府总会考虑到社会的稳定，总的给大家一个说法吧！”可仔细想一想，这个理由冠冕堂皇，似乎有点站不住脚，难道说，违法行为也可以向政府讨说法吗？法律是最低的道德要求，随着社会的发展，民主法制意识的增强，依法办事不再仅仅是政府的标语，已经成为了全社会的道德要求。城中村改造，一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案，带给城中村的是全新的发展模式，给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房，不法商人把它当成了千载难逢的发财之道，于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起，诱人的价格背后是国家土地收益的流失，是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理，任凭他们打着造福的口号，行为法之举，没有规范的操作与运作，质量、环境、合法性，前景可想而知！我们违法就是冲破道德底线，我们犯罪就是践踏法律，我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的，道德也不是万能的，但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会，但我们可以建立一个道德社会，最起码是一个次道德社会。 城中村改造，法律没有缺失，是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人，司法的节节退让，给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧，是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败，也再一次满足了自己膨胀的欲望！立法得依靠行政去执行法律，又怕他权利膨胀，滥用权力，可不得不依靠它；行政只要去执行法律终会滥用权力，不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论：只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造，需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会，造福于民。


广东省汕头市人民政府


汕府令第127号


　　
　　《汕头经济特区出租汽车管理规定》已经2011年7月26日汕头市人民政府第十二届83次常务会议审议通过，现予公布，自2011年9月1日起施行。　
　
　　
市　长　
　　　　　　　　　　　 二○一一年七月二十六日



汕头经济特区出租汽车管理规定


　　第一条　为规范出租汽车客运管理，提高出租汽车客运服务质量，保障乘客、驾驶员和经营者的合法权益，促进出租汽车行业发展，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本规定。
　　第二条　特区范围内的出租汽车客运管理适用本规定。
　　第三条　市交通运输行政主管部门主管特区出租汽车客运管理工作，组织实施本规定，并统一负责金平区、龙湖区和濠江区的出租汽车客运管理工作，其所属的城市公共交通管理机构按照规定职权，承办出租汽车客运管理的日常工作。
　　澄海区、潮阳区、潮南区和南澳县交通运输行政主管部门负责本行政区域内的出租汽车客运管理工作。
　　城乡规划、公安、监察、财政、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、物价、工商、质量技术监督、税务等行政管理部门按照各自职责，做好出租汽车客运管理的相关工作。
　　第四条　出租汽车经营者和从业人员可以依法成立出租汽车行业协会，开展行业自律，促进和维护公平的市场秩序，教育和督促会员遵守法律、法规、规章和行业职业规范，按照协会章程对出租汽车经营者和从业人员的违法、违规行为进行处理。
　　出租汽车行业协会应当在交通运输行政主管部门和交通运输协会的指导、监督下开展工作。
　　第五条　从事出租汽车经营的，应当依法取得出租汽车经营权和道路运输经营许可证。
　　出租汽车应当取得车辆道路运输证后，方可投入营运。
　　交通运输行政主管部门对出租汽车每年进行一次审验，出租汽车经营者应当按照规定参加审验。
　　第六条　出租汽车驾驶员应当经市交通运输行政主管部门组织的从业资格考试合格，取得交通运输行政主管部门核发的从业资格证后，方可从事出租汽车营运活动。
　　从业资格证应当与驾驶员所驾驶出租汽车或者所属企业的信息一致。
　　第七条　出租汽车行业协会、经营者和驾驶员应当自觉维护出租汽车客运行业稳定，不得利用出租汽车聚众滋事，扰乱社会秩序。
　　第八条　出租汽车经营者应当遵守下列规定：
　　（一）不得将出租汽车交由非本企业的驾驶员或者未取得从业资格证的驾驶员营运；不得出租、转借车辆道路运输证；
　　（二）按照规定设置出租汽车的设施、设备和服务标志，在指定位置安装出租汽车标志灯、计价器和空车待租标志，喷涂出租汽车公司名称以及张贴统一价目表和监督投诉电话号码；
　　（三）接受交通运输行政主管部门的监督检查；
　　（四）遵守法律、法规、规章和其他有关规定。
　　第九条　出租汽车驾驶员从事营运活动，应当遵守下列规定：
　　（一）上客后启动计价器，抵达目的地后按照规定使用计价器收费，不得以任何方式直接或者变相多收费;
　　（二）收费时按照规定出具发票;
　　（三）不得违反规定拒载或者未经乘客同意招揽他人同乘，不得违反规定中断运送服务或者未征得乘客同意更换车辆；
　　（四）乘客要求的路线符合道路交通安全规定的，按照乘客要求的路线行驶，乘客未提出要求的，选择距离最短的路线行驶;不得无故绕道行驶;
　　（五）携带车辆行驶证、驾驶证、车辆道路运输证，在车内规定位置放置本人从业资格证;
　　（六）驾驶的出租汽车暂停营运时，应当摆放暂停服务标志，不得显示空车待租标志，夜间应当熄灭标志灯；
　　（七）不得将出租汽车交由未取得从业资格证的驾驶员营运；
　　（八）不得出租、转借车辆道路运输证或者本人从业资格证；不得使用他人的从业资格证，或者驾驶与本人从业资格证信息不一致的车辆；
　　（九）交接班、车辆需检修以及计价器失效、失准或者没有安装打印发票时，应当停止营运并显示“暂停营运”标志；
　　（十）接受交通运输行政主管部门的监督检查；
　　（十一）遵守法律、法规、规章和其他有关规定。
　　第十条　非特区出租汽车不得提供起点、终点均在特区内的营运服务。非特区出租汽车需在特区范围内运载回程乘客的，应当在指定的出租汽车回程候客点载客。非特区出租汽车空车返程行驶或者在道路停靠以及在指定的出租汽车回程候客点以外候客时，应当显示“暂停营运”标志，夜间应当熄灭标志灯。
　　交通运输行政主管部门应当向社会公布指定的回程候客点。
　　第十一条　有下列情形之一的，乘客可以拒绝支付运费：
　　（一）出租汽车没有安装计价器的；
　　（二）出租汽车驾驶员不按照规定使用计价器收费或者计价器显示运费金额不清的；
　　（三）出租汽车驾驶员不出具发票或者发票不清晰的；
　　（四）出租汽车在起步价里程内发生故障或者交通事故，未完成运送服务的；
　　（五）出租汽车驾驶员无故中断运送服务，或者未经乘客同意绕道行驶、招揽他人同乘、更换车辆的。
　　第十二条　乘客有权对出租汽车经营者、出租汽车驾驶员和有关行政机关及其工作人员的违法、违规行为进行投诉举报。
　　鼓励新闻媒体等单位和个人对出租汽车经营者、出租汽车驾驶员和有关行政机关及其工作人员进行监督。
　　投诉举报人应当提供姓名和联系方式、投诉举报的事实、被投诉举报的出租汽车号牌或者驾驶员从业资格证号码等。
　　第十三条　交通运输行政主管部门应当建立健全投诉举报和监督受理制度，公布受理投诉举报和监督的电话、信箱或者电子邮箱等，接受投诉举报和监督。
　　交通运输行政主管部门应当自受理投诉举报和监督之日起十个工作日内作出处理决定；对不属于本部门职责范围的，应当告知当事人或者移送相关部门处理。
　　出租汽车经营者应当协助交通运输行政主管部门调查投诉举报和监督事项，并自接到协助调查要求之日起五日内，书面报告办理情况。
　　第十四条　交通运输行政主管部门应当建立健全投诉举报奖励制度。
　　交通运输行政主管部门应当对投诉举报人的信息予以保密。
　　第十五条　交通运输行政主管部门应当对出租汽车经营者的经营行为、服务质量、安全生产等情况进行监督检查和综合评价，实行质量信誉考核，并定期向社会公布监督检查情况和质量信誉考核结果。
　　第十六条　有下列情形之一的，由交通运输行政主管部门依法收回出租汽车经营权，或者全部（部分）收回出租汽车运力指标，并注销相应的道路运输经营许可证或者车辆道路运输证：
　　（一）经营者不按规定直接经营的；
　　（二）经营者非法转让出租汽车经营权的；
　　（三）经营者通过收取高额风险抵押金、高额承包费等方式转嫁经营风险的；
　　（四）经营者在经营权期限内放弃经营权或者无正当理由一年内中止经营累计满一个月的；
　　（五）经营者或者驾驶员被交通运输行政主管部门责令限期改正违法行为但逾期未改正的，或者一年内两次以上被责令限期改正违法行为的；
　　（六）经营者的企业质量信誉考核连续两年不合格的；
　　（七）同一辆出租汽车的经营行为一年内被处罚或者因服务质量被有效投诉三次的。
　　第十七条　违反本规定第五条规定，未取得出租汽车经营许可从事非法营运的，由交通运输行政主管部门责令停止营运，处一万元以上三万元以下罚款；不按照规定参加出租汽车审验的，由交通运输行政主管部门责令改正，处五百元以上一千元以下罚款。
　　交通运输行政主管部门在监督检查过程中，发现未经许可擅自从事出租汽车经营或者现场不能提供合法有效证明的，可以依法暂扣车辆，并在七个工作日内作出处理决定。
　　第十八条　违反本规定第八条、第九条规定，有下列行为之一的，由交通运输行政主管部门责令改正，对出租汽车经营者处三千元以上五千元以下罚款，对出租汽车驾驶员处五百元以上二千元以下罚款：
　　（一）将出租汽车交由非本企业的驾驶员或者未取得从业资格证件的驾驶员营运的；
　　（二）出租、转借车辆道路运输证或者从业资格证的；
　　（三）使用他人的从业资格证，或者驾驶与本人从业资格证信息不一致的车辆的；
　　（四）拒绝接受交通运输行政主管部门监督检查的。
　　第十九条　违反本规定第八条规定，未按照规定设置出租汽车的设施、设备和服务标志，未在指定位置安装出租汽车标志灯、计价器和空车待租标志，喷涂出租汽车公司名称以及张贴统一价目表和监督投诉电话号码的，由交通运输行政主管部门责令改正，处一百元以上三百元以下罚款。
　　第二十条　违反本规定第九条规定，有下列行为之一的，由交通运输行政主管部门责令改正，处五百元罚款；有下列任一行为累计满二次的，处一千元罚款：
　　（一）不按照规定使用计价器收费的；
　　（二）违反规定拒载或者未经乘客同意招揽他人同乘的;违反规定中断运送服务或者未征得乘客同意更换车辆的；
　　（三）不按照乘客要求的符合道路交通安全的路线行驶或者无故绕道行驶的。
　　违反本规定第九条规定，未携带车辆道路运输证或者未在车内规定位置放置本人从业资格证的，由交通运输行政主管部门责令改正，处二百元以上五百元以下罚款。
　　违反本规定第九条规定，交接班、车辆需检修以及计价器失效、失准或者没有安装打印发票时，没有停止营运并显示“暂停营运”标志的，由交通运输行政主管部门责令改正，处二百元以上五百元以下罚款。
　　第二十一条　违反本规定第十条规定，非特区出租汽车未在指定的出租汽车回程候客点运载回程乘客的，由交通运输行政主管部门责令改正，处五百元以上一千元以下的罚款；非特区出租汽车空车返程行驶或者在道路停靠以及在指定的出租汽车回程候客点以外候客时，没有显示“暂停营运”标志或者夜间没有熄灭标志灯的，由交通运输行政主管部门责令改正，处三百元以上五百元以下罚款。
　　交通运输行政主管部门在监督检查过程中，发现有本条前款规定行为的，可以要求驾驶员中止营运并到指定地点接受调查处理。
　　第二十二条　出租汽车驾驶员一年内违反本规定被处罚或者因服务质量被有效投诉一次的，停业学习二天；满二次的，停业学习三天。
　　出租汽车驾驶员有下列情形之一的，交通运输行政主管部门应当暂停其从业资格，并要求其重新学习考试;考试合格的，方可继续从事出租汽车经营活动：
　　（一）一年内违反本规定被处罚或者因服务质量被有效投诉满三次的;
　　（二）发生重大以上道路交通事故并负主要责任的;
　　（三）将出租汽车证件出租、转借他人使用的;
　　（四）将出租汽车转包给他人经营或者自行聘请驾驶员的。
　　第二十三条　交通运输行政主管部门和其他部门的工作人员有下列行为之一的，由所在单位或者上级部门给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未按规定办理出租汽车有关许可手续的;
　　（二）未按规定履行监督管理职能，不文明执法的;
　　（三）未按规定受理投诉，造成严重后果的;
　　（四）对违法行为未依法制止、处罚的;
　　（五）泄漏投诉举报人信息的；
　　（六）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为。
　　第二十四条 本规定自2011年9月1日起施行。