建设部


城市商品房预售管理办法

1994年11月15日，建设部

第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，承得《商品房预售许可证》。
第七条 开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）开发经营企业的《营业执照》；
（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料；
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第八条 房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
第九条 开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条 商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
第十一条 开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
第十二条 预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条 开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。
（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；
（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；
（三）未按规定办理备案和登记手续的。
第十四条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第十五条 本办法由建设部负责解释。
第十六条 本办法自1995年1月1日起施行。
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| 商品房预售许可证 商品房预售许可证 |
| ( )房预售证第 号 FOWARD SELL LICENCE FOR COMHODIFY HOUSE |
| (存 根) 预 ( )房预售证第 号 |
| ------------------------------ RO. FTSZD: |
| | 售 房 单 位 | | ( )预外销证第 号 |
| |---------------------|------| 许 售房单位: RO. YWXZD: |
| | 项 目 名 称 | | SELLER: |
| |---------------------|------| |
| | 房屋座落地点 | | 项目名称 预售总建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| PROJECT NAME: TOTAL CONSTRUTION AREA: SQUARE METERS, SETS |
| | 房屋用途性质 | | 其中外销建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| 房屋座落地点: AREA FOR OVERSEAS SELL SQUARE METERS, SETS |
| | 预 售 对 象 | | 字 LOCTION: |
| |---------------------|------| |
| | 预售总建筑面积 | | 房屋用途性质: |
| |---------------------|------| USAGE: |
| | 外销建筑面积 | | 商品房屋公开预售 |
| |---------------------|------| 预售对象: COMMODITY HOUSEIS ALLOWED FOR FORWORD SELL |
| | 建设用地规划许可证号| | BUTER: |
| |---------------------|------| |
| | 土地使用权证号 | | 第 |
| |---------------------|------| |
| | 建设工程规划许可证号| | 经审查, 批准以上所列 |
| |---------------------|------| AFTER EXAMINATION, THE ABOVE MENTIONED |
| | 已完成总投资25%以上 | | |
| | 的证明材料 | | 号 |
| ------------------------------ |
| 经办人: |
| 发 证 机 关 发证机关 |
| 一九九 年 月 日 |
| 一九九 年 月 日 |
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财政部


财政部关于印发《企业国有资本与财务管理暂行办法》的通知

国务院各部委、各直属机构，各中央直管企业，新疆生产建设兵团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)：
为了适应建立现代企业制度的需要，规范企业国有资本与财务管理行为，我们制定了《企业国有资本与财务管理暂行办法》。现印发给你们，请遵照执行。在执行中有何问题，请及时向我部反映。
附件：企业国有资本与财务管理暂行办法

　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国财政部
　　　　　　　　　　　　　　二○○一年四月二十八日

附件：

企业国有资本与财务管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为适应建立现代企业制度的需要，加强企业国有资本与财务管理，根据我国有关法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于持有国有资本的各类非金融企业(以下统称企业)。金融企业国有资本与财务管理办法由财政部另行制定。
第三条 按照国家所有、分级管理、授权经营、分工监管的原则，各级主管财政机关根据本级人民政府赋予的职权，负责企业国有资本与财务管理；企业按照国家有关国有资本与财务管理的规章制度，承担国有资本保值增值的责任。
第四条 企业应当按照建立现代企业制度的要求，明晰产权，理顺和规范资本与财务管理关系。
企业拥有子公司的，要建立母子公司资本与财务管理体制，母公司以其出资额为限对子公司承担责任。
第五条 本办法所称“国有资本”，是指国家对企业各种形式的投资和投资所形成的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。
本办法所称“主管财政机关”，是指负责企业国有资本与财务管理的各级人民政府财政部门。其中：中央管理企业的主管财政机关是指财政部；地方管理企业的主管财政机关是指地方同级财政部门。
本办法所称“母公司”，是指直接持有国有资本的各类集团公司、总公司以及国家授权投资的机构。
本办法所称“子公司”，是指由母公司直接投资或者由各级人民政府划转母公司直接管理并取得控制权的企业。
第二章 管理职责与权限
第六条 财政部负责制定国家统一的企业国有资本与财务管理的各项规章、制度。各级主管财政机关的主要职责如下：
(一)核定企业国有资本，监管国有资本变动事宜；
(二)参与企业制度改革，负责国有股权管理；
(三)组织清产核资和产权界定，办理国有资产产权登记；
(四)负责国有资产产权纠纷调处；
(五)指导财产评估业务，监管国有资产评估；
(六)制定企业税后利润分配制度，监缴国有资本收益；
(七)制定企业财务考核指标体系，组织国有资本营运效绩评价；
(八)监管国有资本保值增值情况，防止国有资产流失；
(九)指导和督促企业建立健全内部资本与财务管理办法；
(十)各级政府授予行使的企业国有资本与财务管理的其他职责。
第七条 母公司的主要职责如下：
　　(一)执行国家有关企业国有资本与财务管理的各项规章制度，建立健全内部资本与财务管理办法；
(二)确定企业内部财务管理体制；
(三)编制企业年度财务预算和财务会计报告；
(四)按照规定的程序和权限处置企业各项资产；
(五)按照国家政策确定企业内部工资分配制度；
(六)拟订母公司增加或减少注册资本的方案，依法决定子公司注册资本增加或减少事宜；
(七)拟订子公司资产重组方案，依法审定子公司以下企业的资产重组事项；
(八)实行企业内部资金集中统一管理，依法管理子公司投资、融资事项；
(九)制订企业对外担保管理措施，依法审议子公司及其以下企业对外担保事项；
(十)制订母公司的税后利润分配方案和弥补亏损方案，依法审定子公司税后利润分配和弥补亏损事宜；
(十一)组织内部财务考核和评价，落实国有资本保值增值的责任；
(十二)统一向主管财政机关报送财务会计报表和年度财务预算、申办企业国有资本与财务审批事项；
(十三)按照主管财政机关的规定行使其他有关企业国有资本与财务管理的职责。
第八条 主管财政机关对企业国有资本与财务的部分管理职能，可以委托给母公司。
母公司可向全资子公司或者通过子公司董事会向拥有控制权的子公司委派财务主管或财务总监。
第九条 企业合并、发立、转让、中外合资合作、公司制改建等涉及国有资本变动的，应当按以下权限报经批准：
(一)母公司国有资本变动的，中央管理企业报请国务院批准，地方管理企业报请地市级以上(含地市级)人民政府批准；
(二)子公司国有资本变动的，属于集团内部结构调整的，由母公司审批，涉及集团外部的，由母公司报主管财政机关审批；
(三)子公司以下企业国有资本变动的，由母公司审批。
股份有限公司国有股设置方案和上市公司国有股减持的，按照国务院和财政部的有关规定执行。
第十条 企业国有资本与财务管理的重大事项，包括合并、分立、转让、中外合资合作、公司制改建、注册资本变动、重大投融资、对外担保、工资制度、财务预算等，应当由有关业务部门提出方案，经过财务部门审核提出意见，报企业董事会审议决定；没有设立董事会的企业，由经理办公会研究决定。对工资制度、社会保障、职工安置等涉及职工合法权益的财务事项，应当按照国家法律、行政法规的有关规定事先听取职工代表大会的意见。
企业董事会或经理办公会研究、审议国有资本与财务管理事项，必须作出会议纪要。企业财务部门负责人应当出席或者列席企业董事会或经理办公会等相关的会议。
第十一条 企业对于按规定需要报告主管财政机关的国有资本与财务管理重大事项，以书面形式报送，并附送相关资料。
第三章 国有资本投入的管理
第十二条 企业依照国家有关规定进行清产核资时，所持有的国有资本按照经主管财政机关审核的结果调整；发生产权变动时，企业持有的国有资本按照实际交易价格调整。
第十三条 国家对企业注册的国有资本实行保全原则。
企业在持续经营期间，对注册的国有资本除依法转让以外，不得抽回，并且以出资额为限承担责任。持续经营的子公司发生资不抵债情形时，母公司对其未确认的股权投资损失，不能冲减所持有的国有资本；如需注入资本的，按国家有关规定及公司章程执行。
第十四条 企业拟定以盈余公积、资本公积转增实收资本的，国有企业和国有独资公司由企业董事会或者经理办公会决定，并报主管财政机关备案；股份有限公司和有限责任公司由董事会决定，并经股东大会或者股东会审议通过。
国有企业和国有独资公司未按规定转增实收资本的，主管财政机关也可根据其资本积累情况，直接作出以盈余公积、资本公积转增实收资本的决定。
第十五条 国有资本在不同企业法人单位之间的转移，实行有偿转让，国家另有规定的除外。
第十六条 企业必须按规定办理国有资产产权登记。国有资产产权登记证(表)是国有资本的出资证明，也是企业持有并经营国有资本的法律凭证。
第四章 国有资本营运的管理
第十七条 企业对年度内的资本营运与各项财务活动，应当实行财务预算管理制度。
母公司编制执行的年度财务预算以及预算调整方案，应当报主管财政机关备案。
第十八条 企业应当制定各项人工、材料、物料的消耗定额，编制各项经营管理费用预算，健全各项原始记录及相关的稽核制度，建立有效的内部控制制度。
企业大宗原辅材料或商品物资的采购、固定资产的购建和工程建设一般应当按照公开、公正、公平的原则，采取招标方式进行。
第十九条 企业应当执行国家规定的工资政策。在工资总额增长幅度不超过本企业经济效益增长幅度、职工实际平均工资增长幅度不超过本企业劳动生产率增长幅度的前提下，企业可以自主确定内部工资分配办法。
企业高级管理人员经批准可以实行年薪制、股票期权等分配制度。
第二十条 企业借款必须坚持适度筹措的原则，注意防范财务风险，并纳入财务预算管理。
母公司应当建立以现金流为核心的内部资金管理制度，对企业资金实行统一集中管理，明确资金调度的权限和程序，控制负债规模并改善债务结构，降低企业资金成本。
第二十一条 企业对外提供担保，应符合《中华人民共和国担保法》的规定，充分考虑被担保单位的资信和偿债能力，并按照企业内部管理制度规定的程序、权限审议决定。
对企业向外提供的各种类型的担保，财务部门要设置备查簿逐笔登记，并进行跟踪监督。
第二十二条 企业对外投资必须符合国家产业政策和企业发展战略，做好可行性研究，纳入财务预算管理，并明确投资项目决策者和实施者应当承担的责任。
企业投入中外合资、合作经营企业的财产，必须在中外合资、合作经营项目批准后30日内，到主管财政机关办理中方财产转移申报手续。涉及国有划转土地使用权的，企业应当按照国家有关规定办理。
企业向境外投资，应当符合国家有关规定，办理境外资产产权属关系，承担有限责任。
第二十三条 企业合并、分立、转让、公司制改建等，应当在做好可行性研究的基础上，对各项资产进行全面清查，编制清查日资产负债表、财产清册和债权债务清单，与债权银行依法订立债务保全协议，制定包括职工安置、债权债务承继、转让价款结算、企业重整等内容的方案。
第二十四条 企业合并前，各方企业欠缴的职工社会保险费、税款和尚未归还的银行借款以及其他债务随同各项债权及其他资产，经审计、评估后一并转入合并后的企业。
企业分立前的各项债权及其他资产按照业务相关性原则划分，对不宜分割的整体资产，由持有的一方给另一方相应的价值补偿；企业欠缴的职工社会保险费、税款和尚未归还的银行借款以及其他债务，根据人员、业务相关性原则，随同资产由分立后的企业分别承担。
第二十五条 企业实施产权转让，转让方应当对受让方的资质、信誉、财务状况进行调查，确认受让方具有支付产权转让价款、承担债务、安置职工的能力。对持续经营但已资不抵债的企业，受让方具有实际资金投入、能够妥善安置职工并征得主要债权人同意的，可以采取承担企业债务的方式对企业进行兼并。
第二十六条 企业实行公司制改建，母体企业或者存续企业必须与公司制企业实行人、财、物和经营业务分开，防止国有资产流失。子公司实行公司制改建时，对没有纳入改建范围的国有资产，应当划转给母公司或者母公司其他全资子公司持有。
第二十七条 企业发生对外投资、合并、分立、转让、公司制改建等行为的，必须委托相关中介机构进行资产评估，并以评估价值作为确定资产交易价格的基础。
第五章 国有资本收益的管理
第二十八条 国有资本收益是指注册的国有资本分享的企业税后利润以及国家法律、行政法规规定的其他国有资本收益。
第二十九条 企业实现的年度净利润，归企业投资者所有，必须按规定进行分配。以前年度未分配利润，并入本年度可向投资者分配的利润进行分配。
母公司制订的年度利润分配方案，应当报主管财政机关备案。母公司向主管财政机关上缴利润的具体办法，由财政部根据国务院的决定制定。
第三十条 企业发生的年度经营亏损，依法用以后年度实现的利润弥补。连续5年不足弥补的，用税后利润弥补，或者经企业董事会或者经理办公会审议后，依次用企业盈余公积、资本公积弥补。
企业在以前年度亏损未弥补之前，不得向投资者分配利润。
第三十一条 企业发生的资产损失，包括坏账损失、存货损失、股权投资损失、固定资产及在建工程损失、担保(抵押)损失以及经营证券、期货、外汇交易损失等，由有关部门及时按财务制度等规定予以核实，查清责任。
对核实清楚的资产损失，企业可区别以下情况处理：生产经营的损失计入本期损益；清算期间的损失计入清算费用；公司制改建中的损失，可以冲减所有者权益。
第三十二条 转让母公司国有资本所得收益，上缴主管财政机关；企业转让子公司股权所得收益与其对子公司股权投资的差额，作为投资损益处理。
上市公司国有股减持所得收益，按国务院规定执行。
第三十三条 企业被责令关闭、依法破产或者经营期限届满终止经营或解散的，应当按照法律、行政法规的规定实施清算。
企业清算净收益归投资者所有，其中：子公司清算所得净收益，投资者分享的份额与其对子公司股权投资的差额，作为投资收益处理；母公司清算所得净收益，上缴主管财政机关。
第六章 财务考核与评价
第三十四条 企业财务考核与评价以国有资本保值增值能力为核心，内容包括财务效益、资产营运、偿债能力和发展能力四个方面，具体指标和方法，按照《国有资本金效绩评价规则》和《国有资本金效绩评价操作细则》执行。
企业财务考核与评价指标的标准值，由财政部制定发布。
第三十五条 企业财务考核与评价分为外部考评与内部考评。
企业外部考评由主管财政机关会同政府有关部门组织进行。
企业内部考评由母公司组织进行，主要检查、分析企业年度财务预算执行情况，按照国家统一制定的评价方法和评价标准考核各预算执行单位的经营业绩，并作为企业内部人力资源管理的一项重要依据。
第三十六条 主管财政机关会同政府有关部门对母公司进行年度财务考核与评价后，向同级人民政府以及负责管理企业领导人员的部门提交财务考核与评价报告，作为对企业领导人员奖惩及任免的参考。
企业符合国家规定条件，经政府有关部门批准，可以对经营者实行年薪制等激励政策；对已批准实行年薪制的企业，可以财务考核与评价结果作为确定年薪的基本依据。
第三十七条 企业财务考核与评价以企业财务会计报告为基础。
企业财务会计报告应当经过会计师事务所审计。财政部另有规定的，从其规定。
企业委托的会计师事务所，应当符合财政部规定的条件。
第三十八条 除国家法律、行政法规另有规定以外，主管财政机关对企业年度财务会计报告进行财务考核与评价的结果，可以一定的方式向社会发布。
第七章 法律责任
第三十九条 主管财政机关有权对企业的国有资本与财务管理和相关社会中介机构的执业质量进行检查监督，对违法、违规行为依法进行处罚。
第四十条 企业凡有以下行为之一的，主管财政机关根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，可以责令限期纠正、追回损失或者没收非法所得、通报批评：
(一)企业不按规定进行资产评估，或者在评估中故意压低资产评估价值的；
(二)企业违反规定，将财产低价出售或无偿处置给其他单位或个人的；
(三)企业违反规定，将资产低价折股或者无偿量化给个人的；
(四)企业取得资产不按规定办理资产转移手续造成资产损失的；
(五)企业违反规定对外提供担保或抵押、对外投资、赊账经营、大宗商品物资采购及固定资产修建等，给企业造成损失的；
(六)企业未经批准擅自实行产权激励制度，或者违反国家有关规定发放薪酬，侵蚀国有资产权益的；
(七)国有股持股单位、中方出资者或合作者及其委派的股权代表与他人串通，损害国有资本权益或者对损害国有资本权益的行为不反对、不制止的；
(八)企业违反规定，隐瞒、截留国有资本收益，或者拖延应缴国有资本收益超过180天的。
第四十一条 企业未按照规定建立并实施内部控制制度，或者不按规定报送财务会计报表、不如实提供有关情况的，主管财政机关根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》的规定予以处罚。
第四十二条 企业凡有以下行为之一的，主管财政机关根据《中华人民共和国处罚法》的规定，可以责令限期改正：
(一)企业制定的内部资本与财务管理办法不按规定报主管财政机关备案的；
(二)不按规定编报年度财务预算的；
(三)不按规定申报国有资本变动事项，但尚未造成国有资本损失的；
(四)不按规定委托相关中介机构办理审计、评估业务，或者不按规定提交审计报告、资产评估报告的。
第四十三条 企业不按规定办理产权登记的，主管财政机关根据《企业国有资产产权登记管理办法》的规定予以处罚。
第四十四条 企业编制、对外提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告的，或者拒绝主管财政机关对财务会计报告依法监督检查的，主管财政机关根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》的规定予以处罚。
第四十五条 主管财政机关对企业违法、违规行为进行财政处罚时，对负有直接责任的主管人员和其他人员，可建议人事管理部门给予行政处分。构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 主管财政机关的有关工作人员，在国有资本与财务管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者泄露国家机密、商业秘密，给予行政处分。构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十七条 各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅(局)可以根据本办法，结合本地区实际情况制定实施细则，并报财政部备案。
第四十八条 企业应当根据本办法及国家其他有关规定，制定内部资本与财务管理办法，并报主管财政机关备案。
第四十九条 本办法自发布之日起执行。