辽宁省人大常委会


抚顺市商品房产权登记管理办法
辽宁省人大常委会


（1995年9月13日辽宁省抚顺市第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 1995年9月28日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）


第一条 为加强商品房产权登记的管理，维护交易双方的合法权益，明晰产权归属，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）以预售方式或现货销售方式出售的房屋。
本办法所称产权登记是指承购人在购房后，到房产行政主管部门办理产权登记手续，领取房屋所有权证书的行为。
第三条 本办法适用于抚顺市城市规划区内国有土地上的商品房产权登记管理。
第四条 市房产公用局是市人民政府房产行政主管部门，负责商品房产权登记管理。
第五条 开发经营企业出售商品房，必须以产权销售形式进行。
个人出资购买的商品房，其产权归个人所有；财政拨款购买的商品房，其产权归国家所有；单位自筹资金购买的商品房，其产权归单位所有；共同出资购买的商品房，其产权归出资者共有。
第六条 商品房预售签约后，开发经营企业应在三十日内持《商品房预售许可证》和商品房预售合同到房产行政主管部门和土地管理部门进行合同备案登记。
预售合同应使用工商行政管理部门监制的文本。
第七条 商品房承购人应在合同生效后三个月内（预售的从结算之日起三个月内）持商品房交易手续及缴纳税费凭证到房产行政主管部门办理商品房产权登记，领取房屋所有权证书。并持房屋所有权证书，到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
第八条 对有下列情形之一的，房产行政主管部门不予办理商品房产权登记手续：
（一）开发经营企业未按规定办理《商品房预售许可证》的；
（二）承购人是无民事行为能力或限制民事行为能力人，未提交监护人证明的；
（三）二人以上共同购买的商品房，在合同文本上未注明出资份额的；
（四）承购人委托他人代购，未出具合法委托文书的。
第九条 商品房承购人在未取得房屋所有权证书和土地使用权证书前不得进行转让。违者由房产行政主管部门撤销非法交易，并处以交易价款百分之五十以下罚款。
第十条 开发经营企业以产权调换方式偿还给被拆迁人的房屋，由被拆迁人持偿还房屋的协议进行产权登记。
第十一条 竣工验收后超过六个月尚未售出的商品房和开发经营企业留作自用或出租的房屋，应由开发经营企业持土地使用权证书进行产权登记。
第十二条 按商品房成本管理办法和价格管理办法，其建造成本已摊入商品房成本的拆迁安置用房和公共服务配套建筑，按国有房产进行产权登记。
第十三条 本办法施行前，以市场价购买的商品房，且无明晰产权归属的合同或协议的，承购人在本办法施行后两年内提出产权要求的，产权应划归承购人所有。
第十四条 抚顺市城市规划区以外的城镇国有土地上商品房产权登记管理，可参照本办法执行。
第十五条 本办法应用中的具体问题由市人民政府负责解释。
第十六条 本办法自公布之日起施行。



1995年9月28日
论审前准备程序中几对关系问题的定位

陈冲
（海门市人民法院）


摘要：审前准备程序的设置已成为各国民事诉讼立法的共同选择。我国尚未形成严格意义上的审前准备程序。构建审前准备程序应考虑三大关系问题的定位：（1）审前准备程序与庭审程序的关系；（2）法官诉讼指挥权与当事人权利的关系；（3）审前准备程序中法官介入度（基于公正与效率的关系）。
关键词：审前准备程序；民事诉讼；当事人

在民事诉讼制度中设置审前准备程序是大多数国家的共同选择，无论是英美法系国家还是大陆法系国家，民事诉讼法中均有关于审前准备程序的规定。我国民事诉讼法虽然在第一审普通程序中对审前准备作出了规定，但尚未形成严格意义上的审前准备程序，不具备审前准备程序所具有的确定争点、固定证据、促进和解的功能。设立审前准备程序的必要性已成为不争之论，现在的问题是如何设立审前准备程序。通过合理的审前准备程序的设置，实现两大目标：一是促进审理集中化，二是寻求替代性纠纷解决的可能 。审理准备程序的构建应考虑以下几对关系问题：（1）审前准备程序与庭审程序的关系；（2）法官诉讼指挥权与当事人权利的关系；（3）审前准备程序中法官介入度（基于公正与效率的关系）
一、审前准备程序和庭审程序
各国不管设置什么样的审前准备程序，其设立的主要目的都是为了庭审目标的实现 。基于程序公正和公开的要求，法律设定某种特定的形式和程序来约束法官的审理行为是必须的，这种形式和程序便是开庭审理。现代民事诉讼的基本法理是法官应当通过公开、对决的开庭审理获得有关案件的信息资料，并在此基础上形成案件当事人孰胜孰负的最终结论，即以庭审为中心。庭审需要当事人和法官对席、公开、直接、言词，故庭审应尽可能通过一次性集中审理而结束。审前准备程序基此产生了存在的必要。“完备的庭前准备+一次性集中审理”成为理想的纠纷解决模式。各国设立审前准备程序最初目的都是为了实现集中化审理，避免当事人的诉讼突袭，提高庭审的效率。
审前准备程序在自身的发展过程中，除了实现立法者在设立时确立的上述价值外，渐渐衍生出其具有削减纠纷的独特价值，通过当事人和解、简易判决、不应诉判决等审前排解纠纷的形式，使大量案件消减在庭前。使庭审程序真正适用于哪些存在实质性争点的案件。这可能是当初立法者没有明确确立的立法目的，在不经意间反而成为审前准备程序一个重要的功能和价值。审前准备程序的存在决不是程序的繁琐和复杂，而是程序公正和庭审效率的内在要求，审前准备程序具有的消减纠纷、排除庭审的功能，使“准备程序+一次性开庭审理”成为既确保程序公正，又保证诉讼效率的一种理想的诉讼模式，现代西方国家纷纷采用这一模式即说明了这一点。
民事诉讼活动的规律决定了审前准备程序存在的必然性，无论简单案件还是复杂案件，其进入民事诉讼便意味着审前准备程序的启动。所不同的只是：适用于简单民事案件的审前准备程序相对简单，而复杂民事案件所适用的审前准备程序则应当相对复杂而已。我们必须根据每一案件的复杂程度，在程序的设计上安排多种形式的审前准备程序，供当事人选择。那种认为简单民事案件可不适用审前准备程序直接实行“一步到庭”的观点，是对民事诉讼规律的漠视。
庭审程序对于案件审理具有重要意义，但并非每一案件都必经庭审程序。开庭审理的本质目的在于解决当事人的事实争议，因程序公正的需要，法官必须通过直接、言辞、公开的庭审方式听取。如果当事人对事实无争议或者自愿放弃庭审权利，案件就没有必要通过开庭方式加以解决。因此在程序的设计上，除了设置司法ADR等当事人庭前和解程序,还必须设置简易判决、不应诉判决等无须通过开庭解决案件的程序。西方国家纷纷改革民事诉讼程序，一定程度上就是改革审前准备程序，而审前准备程序的改革一定程度上就是如何发挥审前准备程序消减纠纷的功能，以适应民众诉求与司法资源不匹配的矛盾，以缓减司法迟延，司法ADR等由此应运而生。我们在改革审前准备程序的时候，必须注意到这一新动向，在保证当事人有被听审权利的同时，发挥审前准备程序消减纠纷的功能，节约国家宝贵的庭审资源，同时减轻当事人在诉讼阶段的投入。
二、法官诉讼指挥权与当事人权利的关系
“民事诉讼中法官与当事人相互之间的地位问题，是一切民事诉讼制度的中心问题” 。当事人权利与法官职权，是推动诉讼程序运行的动力，当事人权利与法官职权在程序控制中的动态均衡，决定了不同诉讼结构、模式及其功能的差异。审前准备程序作为诉讼程序中的重要一环，该阶段当事人权利与法官权力的不同配置，决定了不同的审前程序的模式。
以诉讼中法官职权和当事人诉权的不同作用来划分，根据民事诉讼法学者的研究，当今世界各国的民事诉讼制度可以类型化为当事人主义和职权主义两大基本模式。至于当事人主义和职权主义各自的构成特征和划分标准问题，学者们在认识上分歧很大。主要有两种划分标准。一种是根据程序主体对诉讼程序的控制权作划分，如果当事人掌握了诉讼程序运行的主导权，就称为当事人进行主义，反之，如果法官负责程序的运行，就称为职权进行主义。另一种是根据程序主体在形成审理对象上的不同作用作划分，如果认定案件事实的有关诉讼资料只能由当事人提出，就称之为辩论主义，反之，如果法官在收集证据及诉讼资料上拥有主导权，则称之为职权探知主义 。
根据当事人和法官在审前准备程序运作中的不同主导权来加以区分。英美法系审前准备程序采当事人进行主义，程序的运作由当事人主导，比较强调当事人的程序保障，法官在审前准备程序中相对消极。德国和日本等大陆法系国家审前准备程序采职权进行主义，法官被课以一种促进诉讼的义务，准备程序展开后的各种程序问题几乎都是由法官主动负责处理，法官甚至可以采取所有具有准备性质的诉讼指挥权，法官在案件早期阶段就积极介入，以求得案件的迅速解决。大陆法系的法国虽然在法律上赋予准备程序法官极大的诉讼指挥权，法官可以决定程序的启动、终结、确定当事人准备活动的期限，但大部分法官的职权活动都是依当事人的申请而启动的。两大法系各国民事诉讼目前都面临着如何公正、迅速、经济地解决民事纠纷的共同任务，因此各国都在加强法官职权作用。德、日等大陆法系国家通过法官依职权运作诉讼，是一种加强法官职权作用的做法。英美法系加强法官职权作用是另一种做法，并不是以法官职权运作程序的方式完全取代当事人运作诉讼，而是法官依职权对当事人运作的诉讼程序加强管理和监督。美国1983年修改的《联邦民事诉讼规则》将对发现程序的管理作为法官的职责，通过从发现程序开始时指定其结束期限，到实际展开过程中对种种程序问题的调整，法官开始日益普遍地发挥更为积极的管理职能。
根据当事人和法官在争点确定和诉讼资料的收集和提供上的不同主导权加以区分。无论是英美法系和大陆法系，就当事人决定事实争点并负责就争点提供证据而言，两大法系国家均采同一立场，采辩论主义。辩论主义体现了现代民事诉讼的基本法理。民事诉讼解决的是当事人间私权利的纠纷，在国家权力与当事人权利的关系上，国家权力要受当事人处分权的限制和约束，当事人不主张、不争执的事实，法院不能主动审判。在辩论主义的原则下，法院的审理范围被当事人所提出的主张所限制，禁止法官主动处理当事人双方都未提出的事实，在这个意义上，体现了当事人主张对法官行动的限制。就决定被审理的案件实体而言，两大法系当事人均处于支配诉讼的地位，实际均是当事人主义。
我国目前诉讼程序存在的主要问题不是诉讼迟延，而是法官的超职权作用。我国传统民事诉讼模式被认为是一种超职权主义模式，此模式片面地认为民事诉讼的本质是法院查清案情，解决纠纷，而忽略了当事人的程序主体地位，忽略了当事人的程序保障权。传统民事诉讼模式要求法官在审前准备阶段就必须对案件从实体和程序上予以全面审核，主动调查收集证据，要求在庭前把案件事实搞清，造成庭审形式化。民事审判方式改革已经认识到了这种超职权主义的危害，逐步弱化法官的职权。可以说，与世界各国不断强化法官职权的时代潮流相较而言，对于实行典型职权主义模式的我国，审前准备程序的改革恰恰是从英美法日等国的对岸出发，向他们迎面走去，需要弱化法官的职权 。审前准备程序的设置应以当事人行使诉权为本位，把诉权置于制约审判权的优先地位，而审判权的行使则以保障当事人诉权的充分实现为宗旨。就我国民事诉讼审前准备程序而言，就是要发挥当事人对争点形成和证据收集的决定作用，当事人没有提出的事实和证据法官不得主动依职权调查收集，当事人没有争议的事实，法官应当作为判决的事实依据，法官庭审中对事实和证据的审查范围也仅限于当事人提出的事实和证据。
同时，我国审前准备程序的构建也应尽量避免西方国家走过的弯路。法院除对当事人的争议拥有认定事实并依法作出裁判权外，还有一个主要职权，就是保障当事人进行的民事诉讼活动在法律规定的程序框架内顺利进行。我们在审前准备程序的设计时，除了保障当事人诉权的充分实现，还必须加强法官对审前准备程序的监督和管理，以促使审前准备程序发挥正当功能，防止当事人滥用诉权。我国民事诉讼立法主要来自大陆法系的德国法传统，我国审前准备程序的程序设计应借鉴德国和日本等国的经验。程序运作由法官依职权主导，但就争点的形成和证据资料的提供而言，应采辩论主义原则，由当事人进行主导。
三、审前准备程序中法官介入度（基于公正与效率的关系）
日本学者小岛武司在其《诉讼法系之再考察》中的总结报告中指出，民事诉讼的普遍理想在于实现妥当、公正、迅速、廉价的纠纷解决。妥当和公正代表了诉讼的正当性概念，迅速和廉价代表了诉讼的效率性要求。诉讼的正当和效率要求贯穿整个诉讼过程，两者有时能相互促进、相互补充，但有时又处于相互抵触、相互矛盾状态 。
在制度上以获得判决为目标的民事审判中，法官被要求必须主要通过开庭审理这种场合和形式来了解把握案情，这个规范性的要求主要来自于诉讼的正当性要求，而并非效率性要求。以典型的调解过程为例，调解者可以不拘形式地分别询问当事人，随时提示自己的解决方案并说服当事人接受这种解决方案，一定程度上要比公开对抗的庭审程序更为容易“吃透案情”，更具效率。但是为了使判决本身获得正当性，审判者的权力必须受到当事人诉权的制约，法官把握了解案情的过程在相当程度上必须按一定的程序要求，于特定的场合或形式下进行，这就是开庭审理。开庭审理不可能随时随地进行，如无必要的准备，往往会造成审理时间的拖延，庭审的内容也无法达到充实及集中的要求，大大影响庭审的功效。为了使法官真正通过有限的开庭审理来取得作为判决基础的诉讼资料，在开庭之前作一定的准备就成为必要。为防制当事人滥用审前准备程序，法官介入和控制审前准备程序便成为必要。如何合理界定法官在审前准备程序的介入度，既保证法官不至于在没有充分程序保障的情况下形成对案情的实体性判断，又保证为开庭作好准备，使庭审在有限的时间内能够有效进行，便成为准备程序设计和运作中最基本的问题之一。
我国传统“四步到庭”的弊端在于法官在庭前对案情介入过深，职权过大，容易形成思维定势，庭审成为法官验证先验观点的场所，使庭审形式化。而“直接开庭”、“一步到庭”的弊端却在于法官对案情丝毫不介入,法官与当事人间缺乏案件信息的必要交流，造成庭审的非效率化。
合理界定法官在审前准备程序的介入度，既保证审前准备程序有序进行，不致拖沓，又防止法官介入过深，导致思维定势。理想的制度设计是当事人在准备程序中，在实体和程序均已作好充分准备，而法官只能在程序上作好充分准备，而不能在实体上作好充分准备。法官在准备程序中只能从事准备行为，而不能从事审理行为。